Заказчик застройщик.
Далеко не всегда бизнесмен, решивший инвестировать в строительство промышленных объектов (например, в строительство завода), обладает достаточным опытом строительно монтажных работ. Чаще всего, он может лишь сформулировать цель своего обращения к специалистам. В этой ситуации целесообразно заключить с нашей компанией договор, по условиям которого мы возьмем на себя выполнение функции заказчик застройщик . При этом на нас возлагаются обязанности по обеспечению надлежащего качества строительно-монтажных работ на том или ином объекте.
На правах заказчика застройщика мы осуществляем грамотное составление проектной и сметной документации, подбираем подрядные организации и заключаем с ними договоры на строительство. Помимо этого, заказчик застройщик составляет планы проведения работ на объекте и отслеживает их своевременное исполнение.
В соответствии с российским законодательством, заказчик застройщик координирует деятельность всех компаний и подразделений, занятых в строительстве. В его ведении - подготовка территории под застройку, оформление всех требуемых для этого разрешений, обеспечение рабочих строительными материалами, монтаж технологического оборудования, которое нужно для проведения работ.
Функция заказчика застройщика.
Основная функция технического заказчика - это решение комплекса мероприятий, конечной целью которых является обеспечение совместно с другими участниками инвестиционного процесса ввода в эксплуатацию готовой строительной продукции и производственных мощностей (выполнение функций заказчика). По данной задаче заключается Договор на выполнение функций заказчика, а мероприятия разделяются на следующие этапы:
1. Выбор строительной площадки Выбор площадки строительства относится к функции заказчика-застройщика и осуществляется с привлечением генерального проектировщика. Генпроектировщик получает от технического заказчика, осуществляющего функции заказчика строительства, утвержденное в установленном порядке задание, проводит комплекс инженерных исследований, изысканий обеспечивающих исходными материалами разработчиков проекта, без которых невозможно правильно выбрать объемно-планировочные и конструктивные решения и разработать технико-экономическое обоснование предстоящего инвестиционного проекта, то есть выполнить функции заказчика надлежащим образом.
Основными изысканиями являются:
* Топографо-геодезические изыскания обеспечивают данные для составления ситуационной карты района строительства и топографического плана строительства. Эти планы и карты дают представление о рельефе местности с точки зрения ее пригодности для строительства, а также служат исходными документами для планировочных и земляных работ.
* Геологические изыскания. Важным исследованием является изучения геологического строения участка строительства и свойств грунтов: сопротивление сжимающим и сдвигающим усилиям, деформация грунтов, просадочность. Геологические условия площадки не должны вызывать больших затрат на устройство оснований и фундаментов.
* Гидрологические изыскания предусматривают изучение наличия и влияния подземных и надземных вод, глубины и мощности водоносного горизонта, происхождения грунтовых вод, их качество, агрессивность, пригодность для питья и технических нужд. Для сложных объектов строительства также проводятся:
* Экономические;
* Коррозионные;
* Сейсмические изыскания.
2. Сбор исходно-разрешительной документации С целью правового обоснования начала инвестиционной деятельности по объекту застройки заказчик-инвестор обязан подготовить, согласовать и утвердить в установленном порядке исходно-разрешительную документацию (ИРД).
ИРД - изначальная документация, позволяющая заказчику-застройщику заключить с проектной организацией договор на проектирование объекта. Основанием для разработки ИРД является поручение префекта округа или главы администрации района, которое выдается на основании рассмотрения заявления заказчика-инвестора.
Примерный состав исходно-разрешительной документации:
* Заключение по обследованию объекта недвижимости — содержит описание участка, размещение объекта относительно существующей застройки, характеристики объектов, расположенных на участке, наличие зеленых насаждений.
* Эскиз №1. Определяет ориентировочные границы земельного участка, размещение участка и его габариты, границы благоустройства, границы компенсационного озеленения. На эскизе отражается существующая и перспективная застройка, предложения по сносу зданий. Эскиз подлежит согласованию: Префектурой округа, отделом подземных сооружений (ОПС) Мосгоргеотреста, НИиПИ Генплана.
* Заключение по условиям проектирования — определяет ориентировочные технико-экономические показатели, требования и рекомендации к проектным решениям, в том числе по использованию подземного пространства, первых этажей здания, транспортному обслуживанию, использованию территории.
* Заключения согласующих организаций. СЭС, ГО ЧС, Москомимущество, Москомприроды, экологическая служба и т.д.
* Градостроительное заключение — итоговый документ содержит основные требования и рекомендации по размещению и объемно-пространственному решению объекта, рекомендации согласующих организаций, необходимые для оформления и для разрешения на проектирование и строительство (реконструкцию) объекта.
3. Получение технических условий на подключение к сетям и коммуникациям * Заключение по инженерному обеспечению объекта. Содержит описание и схему городских сетей сооружений, без которых не может быть задействован объект.
* Эскиз №2 — отражает требуемые для объекта нагрузки, схемы подключения к городским коммуникациям.
* Усредненные технические условия присоединения — расчет содержит объем средств, передаваемых заказчиком на развитие головных инженерных сооружений и сетей инженерного обеспечения города.
4. Обеспечение проектной документации Функцией заказчика является подготовка совместно с проектно-изыскательскими организациями исходных данных и задания на проектирование, которое он согласовывает с Префектурой, Москомархитектурой и другими организациями. Перечень основных требований, которые должны быть указаны в задании на проектирование: 1. Общие данные * Основания для проектирования, исходные распорядительные и разрешительные документы. * Сведения об участке и планировочные решения. * Назначение и мощность производства. * Сроки начала и окончания строительства. * Источники финансирования строительства. * Стадийность проектирования. 2. Основные требования к проектным решениям * Генплан, благоустройство. * Архитектурно-планировочные решения. * Конструктивные решения. * Технологические решения и оборудование. * Внутренние инженерные системы и оборудование. * Наружные инженерные коммуникации, необходимость перекладки городских сетей. * Энергосберегающие мероприятия. 3. Дополнительные требования * Необходимость выполнения проектных решений по декоративному оформлению зданий, сооружений, интерьеров. * Необходимость выполнения в нескольких вариантах. * Требования по разработке защитных сооружений по заключению ГО ЧС. * Прочие требования. Необходимость обследования реконструируемого здания, проведения обмеров. 5. Функции заказчика в период строительства До начала строительства: * Оформляет разрешение на строительство объекта. * Обеспечивает источники электроснабжения. * Контролирует результаты геодезических разбивок. В период строительства: * Осуществляет функции технического надзора за качеством и соответствием выполняемых работ проектным решениям. * Фиксирует объемы выполненных работ. * Подписывает акты скрытых работ. * Обеспечивает контроль выполнения работ по замечаниям авторского надзора проектной организации. 6. Сдача объекта в эксплуатацию Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заказчик-застройщик обращается с заявлением в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство, прикладывая к заявлению следующие документы:
1. Документы на земельный участок.
2. Градостроительный план земельного участка.
3. Разрешение на строительство.
4. Акт приемки объекта.
5. Документы, подтверждающие соответствие построенного (реконструированного) объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, подписанные лицом, осуществлявшим строительство;
6. Документы, подтверждающие соответствие построенного (реконструированного) объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
7. Схема, отображающая расположение объекта, расположение сетей в пределах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.
8. Заключение органа государственного строительного надзора. Орган исполнительной власти в течение 10-ти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, выдать соответствующее разрешение или указать причины отказа. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта.
1. Выбор строительной площадки Выбор площадки строительства относится к функции заказчика-застройщика и осуществляется с привлечением генерального проектировщика. Генпроектировщик получает от технического заказчика, осуществляющего функции заказчика строительства, утвержденное в установленном порядке задание, проводит комплекс инженерных исследований, изысканий обеспечивающих исходными материалами разработчиков проекта, без которых невозможно правильно выбрать объемно-планировочные и конструктивные решения и разработать технико-экономическое обоснование предстоящего инвестиционного проекта, то есть выполнить функции заказчика надлежащим образом.
Основными изысканиями являются:
* Топографо-геодезические изыскания обеспечивают данные для составления ситуационной карты района строительства и топографического плана строительства. Эти планы и карты дают представление о рельефе местности с точки зрения ее пригодности для строительства, а также служат исходными документами для планировочных и земляных работ.
* Геологические изыскания. Важным исследованием является изучения геологического строения участка строительства и свойств грунтов: сопротивление сжимающим и сдвигающим усилиям, деформация грунтов, просадочность. Геологические условия площадки не должны вызывать больших затрат на устройство оснований и фундаментов.
* Гидрологические изыскания предусматривают изучение наличия и влияния подземных и надземных вод, глубины и мощности водоносного горизонта, происхождения грунтовых вод, их качество, агрессивность, пригодность для питья и технических нужд. Для сложных объектов строительства также проводятся:
* Экономические;
* Коррозионные;
* Сейсмические изыскания.
2. Сбор исходно-разрешительной документации С целью правового обоснования начала инвестиционной деятельности по объекту застройки заказчик-инвестор обязан подготовить, согласовать и утвердить в установленном порядке исходно-разрешительную документацию (ИРД).
ИРД - изначальная документация, позволяющая заказчику-застройщику заключить с проектной организацией договор на проектирование объекта. Основанием для разработки ИРД является поручение префекта округа или главы администрации района, которое выдается на основании рассмотрения заявления заказчика-инвестора.
Примерный состав исходно-разрешительной документации:
* Заключение по обследованию объекта недвижимости — содержит описание участка, размещение объекта относительно существующей застройки, характеристики объектов, расположенных на участке, наличие зеленых насаждений.
* Эскиз №1. Определяет ориентировочные границы земельного участка, размещение участка и его габариты, границы благоустройства, границы компенсационного озеленения. На эскизе отражается существующая и перспективная застройка, предложения по сносу зданий. Эскиз подлежит согласованию: Префектурой округа, отделом подземных сооружений (ОПС) Мосгоргеотреста, НИиПИ Генплана.
* Заключение по условиям проектирования — определяет ориентировочные технико-экономические показатели, требования и рекомендации к проектным решениям, в том числе по использованию подземного пространства, первых этажей здания, транспортному обслуживанию, использованию территории.
* Заключения согласующих организаций. СЭС, ГО ЧС, Москомимущество, Москомприроды, экологическая служба и т.д.
* Градостроительное заключение — итоговый документ содержит основные требования и рекомендации по размещению и объемно-пространственному решению объекта, рекомендации согласующих организаций, необходимые для оформления и для разрешения на проектирование и строительство (реконструкцию) объекта.
3. Получение технических условий на подключение к сетям и коммуникациям * Заключение по инженерному обеспечению объекта. Содержит описание и схему городских сетей сооружений, без которых не может быть задействован объект.
* Эскиз №2 — отражает требуемые для объекта нагрузки, схемы подключения к городским коммуникациям.
* Усредненные технические условия присоединения — расчет содержит объем средств, передаваемых заказчиком на развитие головных инженерных сооружений и сетей инженерного обеспечения города.
4. Обеспечение проектной документации Функцией заказчика является подготовка совместно с проектно-изыскательскими организациями исходных данных и задания на проектирование, которое он согласовывает с Префектурой, Москомархитектурой и другими организациями. Перечень основных требований, которые должны быть указаны в задании на проектирование: 1. Общие данные * Основания для проектирования, исходные распорядительные и разрешительные документы. * Сведения об участке и планировочные решения. * Назначение и мощность производства. * Сроки начала и окончания строительства. * Источники финансирования строительства. * Стадийность проектирования. 2. Основные требования к проектным решениям * Генплан, благоустройство. * Архитектурно-планировочные решения. * Конструктивные решения. * Технологические решения и оборудование. * Внутренние инженерные системы и оборудование. * Наружные инженерные коммуникации, необходимость перекладки городских сетей. * Энергосберегающие мероприятия. 3. Дополнительные требования * Необходимость выполнения проектных решений по декоративному оформлению зданий, сооружений, интерьеров. * Необходимость выполнения в нескольких вариантах. * Требования по разработке защитных сооружений по заключению ГО ЧС. * Прочие требования. Необходимость обследования реконструируемого здания, проведения обмеров. 5. Функции заказчика в период строительства До начала строительства: * Оформляет разрешение на строительство объекта. * Обеспечивает источники электроснабжения. * Контролирует результаты геодезических разбивок. В период строительства: * Осуществляет функции технического надзора за качеством и соответствием выполняемых работ проектным решениям. * Фиксирует объемы выполненных работ. * Подписывает акты скрытых работ. * Обеспечивает контроль выполнения работ по замечаниям авторского надзора проектной организации. 6. Сдача объекта в эксплуатацию Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заказчик-застройщик обращается с заявлением в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство, прикладывая к заявлению следующие документы:
1. Документы на земельный участок.
2. Градостроительный план земельного участка.
3. Разрешение на строительство.
4. Акт приемки объекта.
5. Документы, подтверждающие соответствие построенного (реконструированного) объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, подписанные лицом, осуществлявшим строительство;
6. Документы, подтверждающие соответствие построенного (реконструированного) объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
7. Схема, отображающая расположение объекта, расположение сетей в пределах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.
8. Заключение органа государственного строительного надзора. Орган исполнительной власти в течение 10-ти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, выдать соответствующее разрешение или указать причины отказа. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта.
